L’investissement immobilier est un placement financier qui présente quelques fois des risques. Lorsqu’il s’agit du viager, ces derniers peuvent être plus importants. Cela permet à une personne de céder le droit d’un bien à un tiers. En échange, celui-ci s’engage à lui verser un montant à une fréquence prédéfinie. Ce montant appelé rente viagère peut être versé par mois, par trimestre ou par an selon l’accord des parties. Cependant, cette vente n’est pas sans risque. Découvrez dans la suite quels sont les risques d’acheter en viager.
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Le risque de longévité du vendeur
L’un des principaux risques liés à l’investissement en viager est la longévité du vendeur. L’investisseur se verra dans ce cas, obligé de verser un montant cumulé beaucoup plus élevé que ce qu’il avait prévu. En effet, l’un des facteurs utilisés pour calculer la rente viagère est l’espérance de vie du vendeur. Il s’agit d’une estimation qui prend en compte son âge actuel, son état de santé ainsi que l’espérance de vie moyenne en vigueur.
L’acquéreur investit en espérant que le vendeur décède beaucoup plus tôt que les délais de ses estimations. Cela lui permettrait de faire un plus grand profit sur cette acquisition. Ainsi donc, s’il advenait que le vendeur vivait plus longtemps que les estimations dans les calculs, l’acquéreur aurait des risques de pertes énormes. Il est souvent conseillé aux personnes qui souhaitent investir en viager de préférer les personnes plus âgées.
Vous pouvez par exemple acheter auprès d’un vendeur plus âgé que vous d’une génération. Il peut aussi arriver que l’acheteur décède avant le vendeur. Dans ce cas, les ayants droit de l’acquéreur auront la charge de la rente jusqu’au décès du bénéficiaire.
La fixation du prix de la vente
Au cours d’un investissement en viager, la fixation du prix de vente est l’un des risques majeurs à prendre. Puisque l’acquisition du bien est effectuée sous la forme de rente viagère, il est conseillé à l’acquéreur de faire preuve de beaucoup de vigilance. En effet, le prix d’acquisition final pourrait lui revenir beaucoup plus cher que la valeur réelle de la propriété.
De manière générale, la vente en viager met en relation uniquement des particuliers. Il est cependant possible pour un particulier de vendre en viager à un artisan ou encore à un commerçant. Vous pouvez également céder votre propriété en viager à une personne qui exerce dans une profession libérale. En effet, grâce à la clause dite réquisitoire, l’article L.621-40 peut être appliqué. Il s’agit d’une clause qui offre une protection juridique à l’acheteur bien qu’il se retrouve en situation de surendettement.
La croissance du prix de l’immobilier
Un autre risque majeur dans l’investissement dans le viager est la croissance des valeurs de l’immobilier. Dans une acquisition conventionnelle, la croissance du prix se présente déjà comme un problème majeur pour le vendeur. En effet, dans de nombreux cas, celui-ci peut se retrouver à céder son bien à une valeur inférieure à sa valeur réelle.
Dans le cas où il souhaiterait s’occuper lui-même de la propriété, la valeur de cette dernière pourrait être revue à la baisse. Cela est fait dans le but de compenser les différentes charges que prendrait le nouveau propriétaire. Si vous souhaitez acquérir une propriété en viager pour la revendre quelques années plus tard, il y a certaines précautions à prendre. Il vaut mieux cibler les quartiers où les valeurs de l’immobilier sont susceptibles d’augmenter. Cela vous permet de revendre le bien en ayant une marge de bénéfice intéressante.
La détermination du prix de vente
Dans l’achat en viager, le prix du bien est déterminé par l’acheteur et le vendeur. Le risque est de payer plus que ce que vaut réellement le bien immobilier. Dès lors, il faut être prudent au moment d’acheter. Pour obtenir de l’aide, le débirentier peut demander une expertise. Les éléments qui comptent dans la détermination du prix sont : le coût du bien, l’âge du crédirentier et la condition du viager, libre ou occupé. Certains vendeurs demandent le versement d’un acompte au moment de la signature du contrat. Dans l’achat en viager, cette avance est appelée bouquet.
Il peut arriver que certains biens nécessitent des travaux de rénovation. Ce sont donc des frais supplémentaires à considérer dans la définition du prix de vente. En plus, ces particularités dans l’achat en viager repoussent les investisseurs. Il n’y a aucune certitude quant à la rentabilité de l’investissement. Il faut maîtriser plusieurs facteurs pour conclure une bonne affaire. Si le prix du bien et le marché peuvent être contrôlés, l’espérance de vie du vendeur ne peut l’être. Quelle que soit la situation, le débirentier doit rester vigilant.
En définitive, le viager présente de nombreux risques non négligeables. Il faut les prendre en compte avant de franchir le pas.
Quelques informations utiles sur les risques du viager
L’investissement en viager est très délicat, car il permet au vendeur de profiter de sa propriété jusqu’à la fin de ses jours. Il permet aussi à l’acquéreur d’acheter le bien de manière progressive sans forcément avoir besoin d’un grand capital. Il faut aussi noter que le vendeur et l’acheteur sont en général des particuliers qui n’ont pas forcément une grande expertise dans le domaine. Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de faire recours à des agences immobilières qui sont spécialisées dans l’investissement en viager.
